Branchegebruik bij indeplaatsstelling huurovereenkomst

3 minuten mr. Mariëlle Ducaat huurrecht voor verhuurders 02 mei 2013 2024

Dat er naast de wet ook nog andere bronnen bestaan die een rechter van belang acht voor zijn vonnis is niets nieuws. Dat deze bronnen echter niet altijd zijn gestoeld op ethische motieven komt duidelijk naar voren in de volgende zaak.

De casus

Kledingzaak Adam Menswear (verder te noemen Adam) huurde van verhuurder (tevens eigenaar) een bedrijfspand. Adam huurde voor een periode van 5 jaar met een opzegtermijn van een jaar. Bij niet tijdige opzegging werd de overeenkomst verlengd met telkens een jaar. Adam wilde echter stoppen met de bedrijfsvoering en had haar makelaar daarom opdracht gegeven om een nieuwe huurder te zoeken voor het bedrijfspand. De overname som moest € 25.000 bedragen onder voorbehoud van ‘goedkeuring eigenaar’. Een klein detail dat Adam niet bij het aanbod had vermeld was dat de huurovereenkomst enige tijd tevoren al door haar was opgezegd. Het voorbehoud ‘goedkeuring eigenaar’ was in feite dus helemaal geen voorbehoud maar een volledig nieuwe huurovereenkomst met de eigenaar.

ID Retail bleek geïnteresseerd om zich te vestigen in de bedrijfslocatie van Adam tegen een overnamesom van € 20.000 en, bij gebreke van medewerking van de eigenaar, de volledige medewerking van Adam aan een indeplaatsstellingsprocedure. Zo gezegd, zo getekend. Al gauw bleek echter dat ID Retail een kat in de zak had gekocht. De verhuurder bleek namelijk helemaal niet bereid om een nieuwe huurovereenkomst met ID Retail te sluiten. Daar Adam de huurovereenkomst al enige tijd geleden had opgezegd zou een indeplaatsstelling slechts van korte duur zijn voor ID Retail. Daarna liep de huurovereenkomst immers af.

Het oordeel

De kantonrechter oordeelde in eerste aanleg dat de schadeloosstelling moest worden toegewezen omdat Adam zich niet had gehouden aan de inspanningsverbintenis die op haar rustte om er zorg voor te dragen dat ID Retail de huurrechten zou verkrijgen. Hierop verweerde Adam zich met de stelling dat medewerking aan indeplaatstellingsprocedure zinloos zou zijn geweest omdat er voor een dergelijke procedure enkel toestemming van de rechter kan worden verkregen als er sprake is van overdracht van de onderneming die zich bevind in het gehuurde. In casu was dat geenszins beoogd volgens Adam. Hoewel ID Retail dit niet betwistte stelde zij wel dat het in de branche gebruikelijk was om, indien de toestemming van de verhuurder tot overname van huurrechten ontbrak, een bedrijfsovername te construeren om zodoende alsnog een toewijzend vonnis van de rechter te kunnen verkrijgen voor een indeplaatsstelling. Een gewaagde stelling mijns inziens omdat ID Retail hiermee ruiterlijk toegeeft in strijd met de bedoeling van de wetgever te handelen. Het hof bleek echter, opmerkelijk genoeg, gevoelig voor de stelling van ID Retail. Zij achtte het voldoende aannemelijk gemaakt dat in de branche een dergelijke ‘bedrijfsovernameconstructie’ gebruikelijk was. Dat hiermee uitsluitend recht wordt gedaan aan de juridische voorwaarden voor indeplaatsstelling en niet aan de feitelijke situatie waarvoor deze procedure bedoeld is doet daaraan niets af volgens het hof. Het beroep tot schadeloosstelling van ID Retail werd derhalve toegewezen.